הצעד הראשון של רכישת נדל"ן בחוץ לארץ מלווה בהתרגשות לצד לא מעט חששות. כמי שמלווה משקיעים ישראלים ביוון ובסלוניקי בפרט, חשוב לי לעשות לכם סדר בבירוקרטיה ולהראות לכם איך צולחים את התהליך בביטחון ובמקצועיות.
הצעדים בדרך לנכס שלכם
- איתור הנכס: מומלץ להיעזר בסוכן נדל"ן מרשת בינלאומית. שכר הטרחה עומד על כ-2% מערך הרכישה בתוספת 24% מע"מ.
- בדיקת נאותות משפטית: חובה לשכור עו"ד מקומי מנוסה שיבדוק את רישומי הטאבו ומרשם המקרקעין ב-20 השנים האחרונות לאיתור חובות או תביעות.
- בדיקה טכנית: מהנדס אזרחי יבחן התאמה להיתרי בנייה וחריגות. עלות הבדיקה לדירה היא כ-200 יורו בתוספת 24% מע"מ.
- הנפקת מספר מס (AFM): שלב חובה לכל רוכש. רצוי לבצע דרך עו"ד או רו"ח מקומי בעלות של כ-100 יורו בתוספת 24% מע"מ.
- תשלום מס רכישה (FMA): עומד על 3.09% מערך הנכס.
- חתימה ורישום: חתימה בפני נוטריון ורישום סופי בטאבו להבטחת הבעלות.
עלויות סגירה ומיסוי
מעבר לעלות הנכס, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות, עליהן חל מע"מ של 24%:
- שכר טרחת עורך דין: 1.5% מערך הנכס.
- נוטריון: 1.2%-1.4% מערך החוזה.
- רישום בטאבו: 0.7%-0.8% מערך החוזה.
- מס רכישה: 3.09% מסכום הרכישה.
לגבי מיסוי שוטף, קיימת אמנת מס בין ישראל ליוון המונעת כפל מס. הכנסות מהשכרה ממוסות באופן פרוגרסיבי: 15% עד 12,000 יורו, 35% על 12,001-35,000 יורו, ו-45% מעל 35,000 יורו. בנוסף, חל מס רכוש שנתי (ENFIA) ואגרות עירוניות.
כל המידע המוגש כאן הוא למטרות ידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי מחייב. יש להיוועץ באנשי מקצוע הרלוונטיים למקרה הפרטני שלכם.
הדרך להשקעה מוצלחת מתחילה בהבנה מעמיקה. אם אתם מרגישים מוכנים לצעד הבא, אני מזמין אתכם לענות על שאלון ההתאמה או להשתמש בסימולטור ההשקעות שלנו כדי לבחון את הכדאיות והמסלול המתאים לכם.