השקעה בנדל"ן בחו״ל היא מהלך משמעותי, שמעבר לחיפוש הנכס המושלם וחתימה על חוזה, דורשת מאיתנו להבין לעומק את המעטפת הפיננסית. המיסוי הוא חלק בלתי נפרד מהמסע הזה, ואני כאן כדי לעשות לכם סדר, בצורה ברורה, שקופה ומקצועית. חשוב לציין שכל מה שנאמר פה ובכל המאמרים זו המלצה בלבד ויש להיוועץ עם יועץ מס, יועץ פיננסי, רו"ח ו/או כל איש מקצוע רלוונטי לבחירתכם.
היבטי מיסוי למשקיעים ישראלים
חשוב להבין את ההבדלים בין סוגי המשקיעים. בעוד שמשקיעים בעלי אזרחות אירופאית נהנים לעיתים מתהליכים מופשטים, משקיעים ישראלים כפופים לכללי המיסוי המלאים ביוון. אנחנו לא מופלים לרעה, אך נדרשים לעבודה מסודרת מול רואה חשבון מקומי – הן בישראל והן ביוון – כדי להבטיח התנהלות תקינה.
אמנת המס ומניעת כפל מס
בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס חשובה שמטרתה למנוע כפל מס. על פי סעיף 6 באמנה, הכנסות מנדל״ן ממוסות במדינה שבה הנכס נמצא. המשמעות היא שהמס העיקרי משולם ביוון, ואילו בישראל חלה חובת דיווח בלבד, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם ביוון. מדובר ביתרון משמעותי שמעניק למשקיע הישראלי קרקע יציבה.
המיסוי על הכנסות משכירות
חשוב שתהיו רגועים ומעודכנים בנוגע להכנסות השוטפות. המס על הכנסה משכירות ביוון מתנהל לפי חוק 5246/2025, הכולל מדרגות מס של 15%, 35% ו-45%. כפי שציינתי, המס משולם ביוון בהתאם לאמנה, לצד חובת דיווח בישראל.
היתרון ביוון: אין מס שבח
זו נקודה שמשקיעים רבים אוהבים לשמוע: ביוון אין מס שבח על מכירת נכס, בניגוד לישראל. זהו יתרון עצום למשקיעים שמחפשים עסקאות פליפ (קנייה ומכירה) או פשוט נהנים מעליית ערך הנכס בטווח הבינוני. להבדיל מקפריסין, למשל, שם המיסוי שונה וכולל מס שבח, ביוון התמונה ברורה ומיטיבה יותר עם המשקיע.
אני יועץ נדל״ן ולא יועץ מס. המידע בכתבה זו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. אני ממליץ בחום להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי לפני כל החלטה השקעתית כדי לתכנן את צעדיכם בצורה אופטימלית.
אני מקווה שהמדריך הזה הוריד מעט מהחששות ועשה לכם סדר. אם אתם רוצים לבחון את המספרים שלכם בראש שקט, אני מזמין אתכם להשתמש בסימולטור ההשקעות שלנו, ולקבל הכוונה מדויקת יותר דרך שאלון ההתאמה שלנו. אני כאן לכל שאלה.